+7 (495) 225-8-225
Novostroy-M: "Каким будет 2016 год на рынке новостроек: прогнозы и перспективы"
В преддверии Нового года принято не только подводить итоги, но и делать прогнозы на будущее. В условиях нестабильной экономики предсказания, касающиеся того, что будет на рынке новостроек в 2016 году, могут не оправдаться. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил выяснить, чего стоит ждать в следующем году.
Последствия 2015-ого
Безусловно, развитие первичного рынка Московского региона во многом будет зависеть от политических и экономических факторов (цены на нефть, изменение курсов валют, геополитическая ситуация и т.д.), но не только от них. В частности, в 2015 году произошли события, которые окажут влияние на строительную отрасль в 2016-ом.
В этом году впервые из уст чиновников прозвучала инициатива видоизменения схемы привлечения денег дольщиков для строительства жилых домов – финансирование стройки должно осуществляться через специальный счет в банке. Таким образом денежные средства, которые покупатели заплатят за квартиры, будут под контролем. Столь радикальные меры понадобились для того, чтобы не допустить увеличение количества обманутых дольщиков. Свою «лепту» внесло банкротство крупнейшей российской строительной компании «СУ-155», последствия чего теперь легли на плечи государства.
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, пока инициатива вызывает у игроков рынка ряд вопросов. Прежде всего, такое ограничение в привлечении застройщиками финансирования – несвоевременная для текущего состояния экономики и рынка жилья в частности мера. Несмотря на стимулирование спроса и со стороны государства (субсидированная ипотека), и со стороны застройщиков (акции, скидки, рассрочки), инфляция неумолимо «съедает» доходы людей, и платежеспособность потенциальных покупателей падает. Традиционная схема финансирования проекта предполагает следующие пропорции разных финансовых инструментов: 10% – собственных средств, 20% – заемное банковское финансирование и 70% – средства дольщиков. Получается, что спрос падает, а застройщики могут лишиться основного источника финансов, ведь далеко не все компании смогут привлечь такой объем заемного финансирования.
«Ограничение количества застройщиков и укрупнение рынка может привести к росту цен, ведь монополизация и дефицит предложения создают искусственное завышение цен»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Кроме того, нельзя не отметить, что банковская система в кризис также испытывает трудности, и при этом на нее накладывается огромная дополнительная нагрузка, с которой она может не справиться.
Законопроект уже внесен в Госдуму на рассмотрение, однако окончательной ясности в этом вопросе пока нет. Как отметил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», от того, какое решение в итоге будет принято по этому вопросу, будет зависеть дальнейшая судьба застройщиков. Если изменения вступят в силу, можно предположить, что ряд мелких компаний уйдут с рынка. Останутся только крупные застройщики, способные приспособиться к новым правилам ведения девелоперского бизнеса. Также можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра жилья.  «В случае ограничения доступа к деньгам дольщиков застройщики испытают «финансовое голодание», что рискует негативно сказаться на их деятельности.  Остается проектное финансирование, но использование данного инструмента автоматически повышает цены на недвижимость», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Еще одно новшество, которое может повлиять на рынок в 2016 году – новые налоговые правила. Они касаются уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Предельный срок владения, при котором весь доход освобождается от налога, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако, если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом, начиная с 2016 года. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Между тем, уже во второй половине 2015 года застройщики отмечали значительное сокращение доли инвестиционных сделок, так как большая часть покупателей приобретают недвижимость для жизни. Тем не менее, новые правила налогообложения могут вовсе вытеснить инвесторов с рынка.
Были в 2015-ом и положительные решения, которые стимулировали и будут продолжать стимулировать первичный рынок. Речь о государственном субсидировании процентной ставки по ипотеке. Программа была запущена в марте, и доля ипотечных сделок увеличилась сразу в несколько раз, а вместе с тем, выросли и продажи. Тогда доля продаж по ипотеке достигала 90%. Вскоре покупатели поняли, что программа долгосрочная и денег хватит всем, поэтому ситуация с ипотекой вернулась в привычное русло – по данным «БЕСТ-Новострой», во второй половине года каждая вторая сделка на первичном рынке осуществлялась с использованием ипотечного кредита, а в некоторых проектах доля ипотеки так и осталась очень высокой – 70-80%.
«Программа государственного субсидирования ипотеки поддерживала первичный рынок на протяжении всего 2015 года, и уже сейчас известно о решении властей продлить срок программы до мая 2016 года. Таким образом, рынок получит поддержку как минимум в первые пять месяцев будущего года»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
По словам Натальи Саакянц, коммерческого директора компании Rose Group, отмена субсидирования ипотеки может привести как к незначительным неблагоприятным последствиям, так и серьезным негативным изменениям в отрасли. В данный момент на фоне растущего предложения ипотека является основным источником поддержания спроса на рынке. Также не исключено, что грамотная стратегия развития ипотечного кредитования при разумном уменьшении процентной ставки может и дальше способствовать общему поддержанию рынка недвижимости в период кризиса.
Что касается валютных колебаний, то ажиотажных продаж они уже не вызовут, как это было в конце 2014 года. В текущем году покупатели гораздо спокойней реагировали на валютные скачки, пропал и «эффект новизны», падение национальной валюты уже не так побуждает что-то срочно делать со своими рублевыми вкладами. «В следующем году валютные колебания будут оказывать, скорее всего, еще меньшее влияние на спрос, поскольку людей с «живыми» деньгами или тем более валютными накоплениями на рынке все меньше», – говорит Владимир Богданюк.
В «НДВ-Недвижимость» считают, что дно кризиса, о котором говорили весной и в начале лета, пройдено, однако экономика продолжает оставаться в сложном положении. Скорее всего, потребуется достаточно времени для того, чтобы от него оттолкнуться. Возможно, предстоящей весной будут заметны изменения в позитивную сторону.
Рост или падение
Эксперты не прогнозируют в 2016 году серьезных скачков цен на недвижимость. В большей степени рост стоимости жилья будет связан с увеличением строительной готовности объектов. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что цены будут снижаться в переоцененных объектах и перенасыщенных новым жильем локациях, а вот в ликвидных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. «Продолжится формироваться отложенный спрос – люди до сих пор ждут дальнейшего снижения цен и не спешат покупать недвижимость. Рано или поздно это обернется очередным всплеском покупательской активности и, как следствие, ростом стоимости метра. Но когда именно этот всплеск произойдет, мы пока не знаем», – говорит Дмитрий.
Очень большое количество масштабных проектов в сочетании со снижающимся платежеспособным спросом не будут способствовать удорожанию недвижимости вплоть до весны 2016 года. Возможно, в мае цены вырастут вместе с активностью покупателей, так как будет подходить к концу действие программы субсидирования ипотеки, и правительство не станет продлять ее.
Как пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», если в определенные периоды аналитики фиксируют снижение средней стоимости метра, то это связано не с падением абсолютных показателей, а с выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам, которые и влияют на общий средний показатель. Другое дело, что сегодня ряд проектов выходят на рынок с ценой квадратного метра примерно такой же, как и год назад. Если исходить из общего подорожания товаров и продуктов питания, а также уровня инфляции, то можно говорить лишь о сохранении на первичном рынке прежнего уровня цен, которые весьма выгодны для покупателя.
«Для наглядности можно посмотреть на динамику цен в текущем году. Так, на конец ноября средняя цена 1 кв. метра на рынке массового жилья была зафиксирована на отметке 158,7 тыс. рублей, а по итогам 2014 г. – 141 тыс. рублей. Соответственно, если исходить из конкретных и объективных цифр, то рост цен налицо. Однако нельзя забывать о высоком уровне инфляции (с января по ноябрь 2015 года – 12,1%) и о девальвации рубля», – говорит Ирина Доброхотова.
«Застройщики уже настолько приблизились к себестоимости строительства, что ждать дальнейшего падения цен не стоит. Максимум возможна корреляция в пределах плюс-минус 5%»
Даромир Обуханич, ГК «МИЦ»
В целом стоит отметить, что в 2015 году на рынке новостроек во всех сегментах «правил» покупатель. Девелоперам пришлось прибегнуть к различным и до недавнего времени на рынке не встречающимся инструментами стимулирования спроса. Скидки заметно выросли (до 25%), появились длительные беспроцентные рассрочки, субсидирование банковских ставок со стороны застройщиков (ипотека от 7%). Эксперты считают, что в том же ключе рынок будет развиваться и в 2016 году – застройщики продолжат стимулировать спрос за счет более привлекательных условий покупки. «Практика показывает, что наиболее востребованы и эффективны сегодня те предложения от застройщиков, при которых покупатель может получить реальную экономию», – говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, считает, что наиболее низкие цены наблюдались этой осенью. Однако ситуация, возможно, повторится в январе 2016 года. Дело в том, что этот период традиционно считается затишьем, поэтому компании могут продлить праздничные скидки на посленовогодний период.
Полную версию статьи можно посмотреть здесь - http://www.novostroy-m.ru/statyi/kakim_budet_2016_god

Лучшие цены

1 комната
от 33,2 м2
от 3 133 217 руб.
от 2 506 573 руб.
2 комнаты
от 45,2 м2
от 4 066 373 руб.
от 3 253 098 руб.
3 комнаты
от 60,0 м2
от 5 715 360 руб.
от 4 572 288 руб.
1 комната студия
от 23,4 м2
от 2 538 572 руб.
от 2 030 858 руб.
2 комнаты студия
от 43,1 м2
от 4 351 807 руб.
от 3 481 446 руб.
3 комнаты студия
от 55,9 м2
от 5 965 760 руб.
от 4 772 608 руб.

Отправить планировку
№ квартиры
E-mail
ОТПРАВИТЬ
WhatsApp
Viber
ОТПРАВИТЬ
Заказать звонок

Мы перезвоним вам через 27.0 секунд

Выберите удобное время для звонка и мы вам перезвоним позже

  • Сегодня
  • Завтра
Сегодня
в
  • 9 ч.
  • 10 ч.
  • 11 ч.
  • 12 ч.
  • 13 ч.
  • 14 ч
  • 15 ч.
  • 16 ч.
  • 17 ч.
  • 18 ч.
  • 19 ч.
  • 20 ч.
16 ч.
в
  • 00 мин.
  • 15 мин.
  • 30 мин.
  • 45 мин.
45 мин.
Написать письмо

Остались вопросы?

Задайте вопросы менеджеру по E-mail

Здравствуйте!

Мы сориентируем вас в действующих акциях

Здравствуйте!

Мы предлагаем лучшие цены на старте продаж